Có Được Đăng Ký Kinh Doanh Tại Chung Cư: Quy Định Mới Nhất

Tư vấn chuyên môn

Võ Thị Kim Phụng (Phụng Kio) Ceo – Kế toán trưởng

Xem thêm

Công ty TNHH TMDV A.C.S.C là công ty Tư vấn Dịch vụ cho các doanh nghiệp tại TP.HCM. A.C.S.C đã tư vấn cho hàng ngàn doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc cung cấp Dịch vụ Tư vấn Thành lập công ty – Tư vấn Thay đổi giấy phép kinh doanh với cơ quan Nhà nước, giúp rút ngắn thời gian khi làm thủ tục hành chính.

Có được đăng ký kinh doanh tại chung cư là câu hỏi pháp lý quan trọng mà nhiều chủ doanh nghiệp, đặc biệt là các startup và hộ kinh doanh, quan tâm khi tìm kiếm địa điểm đặt trụ sở hoặc địa điểm kinh doanh nhằm tối ưu chi phí. Việc xác định rõ ràng quy định về sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích thương mại là cần thiết để đảm bảo tuân thủ Luật Nhà ở và tránh các rủi ro pháp lý.

ACSC Dichvuthanhlap.com sẽ cung cấp câu trả lời chi tiết và giải pháp phù hợp cho vấn đề này, giúp bạn hiểu đúng quy định pháp luật hiện hành. Chúng tôi sẽ phân tích các điều khoản liên quan, chỉ ra các trường hợp ngoại lệ và gợi ý những phương án đặt địa chỉ kinh doanh hợp pháp, đảm bảo hoạt động ổn định cho doanh nghiệp của bạn theo Nghị định và Thông tư mới nhất.

Câu hỏi có được đăng ký kinh doanh tại chung cư hay không thực chất liên quan trực tiếp đến mục đích sử dụng của nhà chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Nhà ở. Để có câu trả lời chính xác, chúng ta cần xem xét các điều khoản cụ thể.

Luật Nhà ở 2014 (và các văn bản sửa đổi, bổ sung, dự kiến Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 cũng giữ nguyên tinh thần này) đã có những quy định rất rõ ràng về công năng và mục đích sử dụng của từng loại hình nhà ở, bao gồm cả nhà chung cư.

Cụ thể, Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nghiêm cấm hành vi “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Điều khoản này là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để khẳng định rằng các căn hộ chung cư được thiết kế và phê duyệt với mục đích chính là để ở thì không được phép sử dụng cho các hoạt động kinh doanh, đặt văn phòng công ty.

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (và các nghị định thay thế sau này dự kiến giữ tinh thần tương tự) cũng tiếp tục làm rõ vấn đề này. Điều 80 của Nghị định này quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng nhà chung cư phải đúng công năng, mục đích thiết kế đã được phê duyệt.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, câu trả lời trực tiếp cho câu hỏi có được đăng ký kinh doanh tại chung cư (đối với phần căn hộ chỉ có chức năng để ở) là KHÔNG. Cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nếu địa chỉ trụ sở chính được kê khai là căn hộ chung cư chỉ dùng để ở.

Việc pháp luật quy định rõ ràng về việc không cho phép sử dụng căn hộ chung cư (chỉ có mục đích để ở) làm địa điểm kinh doanh không phải là ngẫu nhiên. Quy định này xuất phát từ những lý do chính đáng nhằm đảm bảo trật tự, an toàn và chất lượng cuộc sống cho cư dân trong tòa nhà.

• Đảm bảo an ninh, trật tự và an toàn PCCC: Việc đặt văn phòng công ty hoặc cơ sở kinh doanh tại căn hộ để ở sẽ làm gia tăng số lượng người ra vào tòa nhà không phải là cư dân. Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý an ninh, kiểm soát người lạ, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, trộm cắp. Đồng thời, hoạt động kinh doanh có thể làm tăng nguy cơ cháy nổ do sử dụng thiết bị văn phòng, máy móc, hoặc tập trung đông người.
• Bảo vệ hạ tầng và tiện ích chung: Hạ tầng của tòa nhà chung cư (thang máy, hành lang, hệ thống điện, nước, xử lý rác thải…) được thiết kế chủ yếu để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân. Việc sử dụng cho mục đích kinh doanh sẽ gây quá tải cho hệ thống này, làm giảm tuổi thọ công trình và ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà cư dân được hưởng.
• Duy trì môi trường sống yên tĩnh, ổn định: Mục đích chính của căn hộ chung cư là để ở, nghỉ ngơi. Hoạt động kinh doanh, văn phòng thường đi kèm với tiếng ồn, sự di chuyển liên tục của nhân viên, khách hàng, giao nhận hàng hóa… Điều này sẽ phá vỡ không gian yên tĩnh, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống và sự nghỉ ngơi của các hộ dân khác trong tòa nhà.
• Phù hợp với quy hoạch và công năng thiết kế: Mỗi tòa nhà chung cư khi xây dựng đều được phê duyệt dựa trên quy hoạch chi tiết, trong đó xác định rõ công năng của từng khu vực (khu ở, khu thương mại, khu văn phòng – nếu có). Việc sử dụng sai mục đích sẽ phá vỡ quy hoạch chung và không phù hợp với thiết kế ban đầu của công trình.
• Phân biệt rõ ràng giữa không gian ở và không gian làm việc: Quy định này cũng góp phần tạo ra sự phân định rõ ràng hơn giữa chức năng nhà ở và chức năng kinh doanh, thúc đẩy việc hình thành các khu văn phòng, khu thương mại chuyên biệt, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại.

Vì những lý do trên, việc hạn chế đăng ký kinh doanh tại chung cư (phần căn hộ để ở) là cần thiết để bảo vệ quyền lợi chung của cộng đồng cư dân và đảm bảo sự phát triển hài hòa của đô thị.

Mặc dù việc sử dụng căn hộ chung cư chỉ để ở cho mục đích kinh doanh bị cấm, không phải tất cả các loại hình bất động sản trong một tòa nhà phức hợp đều bị hạn chế. Pháp luật vẫn có những quy định mở cho phép hoạt động kinh doanh tại các khu vực được thiết kế và phê duyệt với công năng phù hợp.

Vậy, trong trường hợp nào thì câu trả lời cho có được đăng ký kinh doanh tại chung cư lại là CÓ?

• Khu vực thương mại, dịch vụ (Shophouse, Trung tâm thương mại): Hầu hết các tòa nhà chung cư hiện đại đều có quy hoạch các tầng khối đế hoặc khu vực riêng biệt dành cho mục đích thương mại, dịch vụ. Các căn Shophouse (nhà phố thương mại) hoặc các mặt bằng tại trung tâm thương mại trong tòa nhà được cấp phép hoạt động kinh doanh rõ ràng. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể thuê hoặc mua các mặt bằng này để đặt trụ sở hoặc địa điểm kinh doanh và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bình thường.
• Văn phòng cho thuê (Officetel – nếu được công nhận pháp lý rõ ràng): Officetel là mô hình kết hợp giữa văn phòng (Office) và khách sạn (Hotel), vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc, vừa có thể lưu trú qua đêm. Tuy nhiên, pháp lý của loại hình này tại Việt Nam vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất hoàn toàn ở các địa phương và qua các thời kỳ.
  1. Nếu dự án Officetel được phê duyệt với chức năng rõ ràng là văn phòng và được phép đăng ký kinh doanh theo quy hoạch và giấy phép xây dựng, doanh nghiệp CÓ THỂ được đăng ký kinh doanh tại địa chỉ này.
  2. Cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án và xác nhận với cơ quan đăng ký kinh doanh địa phương về khả năng đăng ký tại địa chỉ Officetel cụ thể.
• Nhà chung cư được xây dựng trước Luật Nhà ở 2005 (Một số trường hợp đặc biệt): Trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, việc quản lý sử dụng nhà chung cư chưa thực sự chặt chẽ. Một số doanh nghiệp đã đăng ký kinh doanh tại các căn hộ chung cư cũ từ trước thời điểm này và vẫn đang hoạt động. Tuy nhiên, việc cấp mới đăng ký kinh doanh tại các căn hộ này hiện nay cũng bị hạn chế theo tinh thần của Luật Nhà ở hiện hành.

Quan trọng: Để chắc chắn có được đăng ký kinh doanh tại chung cư hay không đối với một địa chỉ cụ thể trong tòa nhà, cách tốt nhất là kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ) của căn hộ/mặt bằng đó. Mục đích sử dụng được ghi rõ trên giấy tờ này là căn cứ pháp lý quan trọng nhất. Nếu mục đích sử dụng là “đất ở tại đô thị”, “căn hộ để ở” thì không được đăng ký kinh doanh. Nếu là “đất thương mại, dịch vụ”, “văn phòng”… thì có thể được phép.

Mặc dù quy định đã rõ ràng, một số doanh nghiệp vì muốn tiết kiệm chi phí hoặc do chưa tìm hiểu kỹ vẫn cố gắng tìm cách đăng ký kinh doanh tại chung cư (phần căn hộ để ở). Hành động này tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý và kinh doanh không mong muốn.

• Bị từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (GCN ĐKDN): Đây là hậu quả trực tiếp và phổ biến nhất. Hiện nay, các Phòng Đăng ký kinh doanh đã siết chặt việc kiểm tra địa chỉ trụ sở. Nếu địa chỉ đăng ký thuộc căn hộ chung cư chỉ để ở, hồ sơ sẽ bị trả lại và yêu cầu thay đổi địa chỉ hợp lệ. Doanh nghiệp sẽ mất thời gian, công sức và không thể hoàn tất thủ tục thành lập.
• Bị thu hồi GCN ĐKDN đã cấp: Trong trường hợp doanh nghiệp bằng cách nào đó đã được cấp GCN ĐKDN với địa chỉ tại căn hộ chung cư để ở (có thể do kê khai không trung thực hoặc sai sót của cơ quan quản lý), khi bị phát hiện vi phạm, doanh nghiệp có nguy cơ bị thu hồi GCN ĐKDN theo quy định tại Điều 211 Luật Doanh nghiệp 2025 (nội dung kê khai trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp là không trung thực, không chính xác).
• Bị xử phạt vi phạm hành chính: Hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị cấm theo Luật Nhà ở. Doanh nghiệp và chủ sở hữu căn hộ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà và công sở theo quy định tại Nghị định liên quan (ví dụ: Nghị định 16/2022/NĐ-CP hoặc các văn bản thay thế). Mức phạt có thể lên đến hàng chục triệu đồng.
• Gặp khó khăn trong các giao dịch và thủ tục khác:
  1. Với Ngân hàng: Ngân hàng có thể từ chối mở tài khoản công ty hoặc cung cấp các dịch vụ tín dụng nếu phát hiện địa chỉ trụ sở không hợp lệ.
  2. Với Cơ quan Thuế: Có thể gặp khó khăn khi đăng ký thuế, phát hành hóa đơn điện tử, hoặc bị kiểm tra, thanh tra thuế chặt chẽ hơn.
  3. Với Đối tác: Việc có địa chỉ trụ sở không hợp pháp có thể làm giảm uy tín của doanh nghiệp trong mắt đối tác, ảnh hưởng đến việc ký kết hợp đồng.
• Ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh thực tế: Ban quản lý tòa nhà có quyền yêu cầu doanh nghiệp chấm dứt hoạt động kinh doanh tại căn hộ, gây gián đoạn và ảnh hưởng đến hình ảnh công ty. Mâu thuẫn với cư dân xung quanh cũng có thể xảy ra.

Những rủi ro này cho thấy việc cố gắng lách luật để đăng ký kinh doanh tại chung cư (căn hộ để ở) là một lựa chọn không khôn ngoan và tiềm ẩn nhiều hệ lụy tiêu cực. Doanh nghiệp nên tìm kiếm các giải pháp đặt địa chỉ kinh doanh hợp pháp khác.

Xem Thêm: Bạn đã biết Cách Tính Thuế Khoán Hộ Kinh Doanh, Đăng Ký Thuế Hộ Kinh Doanh và Cách Tra Cứu Mã Số Thuế Hộ Kinh Doanh chưa?

Khi đã xác định rõ việc không được đăng ký kinh doanh tại chung cư (phần căn hộ để ở), các doanh nghiệp, đặc biệt là startup và doanh nghiệp nhỏ, cần tìm kiếm các giải pháp thay thế hợp pháp và phù hợp với ngân sách để đặt địa chỉ trụ sở chính. May mắn là hiện nay có khá nhiều lựa chọn linh hoạt:

1. Thuê văn phòng truyền thống: Đây là lựa chọn phổ biến nhất. Doanh nghiệp thuê một mặt bằng văn phòng riêng biệt tại các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp hoặc các tòa nhà có chức năng hỗn hợp được phép cho thuê văn phòng. Ưu điểm là có không gian làm việc độc lập, chuyên nghiệp, địa chỉ rõ ràng, uy tín. Nhược điểm là chi phí thuê và vận hành thường cao hơn.
2. Sử dụng Văn phòng ảo (Virtual Office):
   • Khái niệm: Là dịch vụ cung cấp địa chỉ đăng ký kinh doanh hợp pháp tại một tòa nhà văn phòng, kèm theo các tiện ích như lễ tân, tiếp nhận thư từ, số điện thoại, phòng họp (sử dụng khi cần). Doanh nghiệp không cần có mặt làm việc thường xuyên tại đây.
   • Ưu điểm: Chi phí rất thấp, địa chỉ chuyên nghiệp, linh hoạt làm việc từ xa. Hoàn toàn hợp pháp để đăng ký kinh doanh.
   • Nhược điểm: Không có không gian làm việc cố định, có thể gặp khó khăn khi tiếp đón khách hàng thường xuyên hoặc khi cơ quan thuế kiểm tra đột xuất tại trụ sở.
3. Thuê chỗ ngồi làm việc tại Không gian làm việc chung (Coworking Space):
   • Khái niệm: Thuê một hoặc nhiều chỗ ngồi làm việc linh hoạt hoặc cố định tại một không gian văn phòng được thiết kế hiện đại, chia sẻ tiện ích chung (internet, máy in, phòng họp, khu pantry…).
   • Ưu điểm: Chi phí hợp lý hơn thuê văn phòng riêng, môi trường làm việc năng động, nhiều cơ hội kết nối, có thể đăng ký kinh doanh nếu đơn vị coworking cho phép và địa chỉ đó hợp pháp.
   • Nhược điểm: Không gian có thể ồn ào, thiếu riêng tư so với văn phòng riêng.
4. Sử dụng địa chỉ nhà riêng (Nếu là nhà mặt đất, không phải chung cư): Chủ doanh nghiệp có thể sử dụng địa chỉ nhà riêng của mình (nếu là nhà mặt đất, thuộc sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp) để đăng ký trụ sở chính. Điều này tiết kiệm chi phí nhưng có thể ảnh hưởng đến sự riêng tư và hình ảnh chuyên nghiệp của công ty.
5. Thuê Shophouse hoặc mặt bằng tại khu thương mại của tòa nhà chung cư: Như đã đề cập, các khu vực này được phép kinh doanh và hoàn toàn hợp pháp để đăng ký trụ sở. Chi phí thường cao hơn thuê căn hộ nhưng thấp hơn thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng A.

Việc lựa chọn giải pháp nào phụ thuộc vào quy mô, ngành nghề, ngân sách và định hướng phát triển của từng doanh nghiệp. Quan trọng nhất là đảm bảo địa chỉ đăng ký kinh doanh phải hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Doanh nghiệp.

Xem Thêm: Tư vấn Thủ Tục Xin Giấy Phép Kinh Doanh Hộ Cá Thể và Thủ Tục Chuyển Từ Hộ Kinh Doanh Sang Doanh Nghiệp? Cần Tư vấn Thủ Tục Xin Cấp Giấy Phép Kinh Doanh Cửa Hàng không?

Ngoài việc xác định có được đăng ký kinh doanh tại chung cư hay không, khi lựa chọn địa điểm đặt trụ sở chính cho doanh nghiệp, bạn cần cân nhắc thêm một số yếu tố quan trọng khác để đảm bảo sự thuận lợi và tuân thủ pháp luật lâu dài:

• Tính ổn định và lâu dài: Địa chỉ trụ sở chính là thông tin quan trọng trên GCN ĐKDN và các giấy tờ pháp lý khác. Việc thay đổi địa chỉ trụ sở đòi hỏi thực hiện thủ tục phức tạp và tốn kém. Do đó, hãy chọn một địa điểm mà bạn dự định gắn bó lâu dài, tránh việc phải thay đổi liên tục.
• Quyền sử dụng hợp pháp: Đảm bảo bạn có quyền sử dụng hợp pháp địa điểm đó, có thể là quyền sở hữu hoặc quyền thuê thông qua hợp đồng thuê nhà/văn phòng rõ ràng, hợp lệ. Hợp đồng thuê cần có đủ thông tin các bên, thời hạn thuê, giá thuê, mục đích sử dụng (làm văn phòng/trụ sở kinh doanh) và được công chứng (nếu cần theo thỏa thuận hoặc quy định).
• Địa chỉ rõ ràng, dễ tìm: Địa chỉ đăng ký kinh doanh cần phải rõ ràng, cụ thể (số nhà, tên đường, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố) để cơ quan nhà nước, đối tác, khách hàng có thể dễ dàng liên hệ và xác minh. Tránh sử dụng các địa chỉ quá chung chung hoặc không tồn tại trên thực tế.
• Phù hợp với ngành nghề kinh doanh: Một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể yêu cầu về địa điểm kinh doanh phải đáp ứng các tiêu chuẩn riêng (ví dụ: diện tích tối thiểu, điều kiện PCCC, vệ sinh an toàn thực phẩm…). Cần kiểm tra yêu cầu này nếu bạn kinh doanh ngành nghề có điều kiện.
• Sự đồng ý của chủ sở hữu (nếu đi thuê): Nếu bạn thuê địa điểm, cần có sự đồng ý rõ ràng của chủ sở hữu về việc cho phép bạn sử dụng địa điểm đó để đăng ký kinh doanh. Điều này tránh các tranh chấp có thể phát sinh sau này.
• Kiểm tra quy hoạch: Tìm hiểu xem địa điểm dự định đặt trụ sở có nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa hay có các hạn chế khác về xây dựng, sử dụng đất hay không.

Việc lựa chọn kỹ lưỡng địa điểm đăng ký kinh doanh không chỉ giúp bạn tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc có được đăng ký kinh doanh tại chung cư mà còn tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động ổn định và phát triển của doanh nghiệp.

Hướng dẫn toàn tập Đăng ký kinh doanh hộ cá thể

TƯ VẤN ĐĂNG KÝ GIẤY PHÉP HỘ KINH DOANH CÁ THỂ TẠI ACSC ➔

Thủ Tục Đăng Ký Giấy Phép Kinh Doanh Hộ Cá Thể ➔

Việc lựa chọn địa chỉ đăng ký kinh doanh là một trong những quyết định đầu tiên và quan trọng khi thành lập doanh nghiệp. Vấn đề có được đăng ký kinh doanh tại chung cư thường gây bối rối cho nhiều người. Dịch Vụ A.C.S.C AOI không chỉ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật mà còn cung cấp các Dịch vụ Tư Vấn thiết thực và hợp pháp.

Tại sao chọn Dịch vụ Tư Vấn Thành Lập A.C.S.C?

• Tư vấn Pháp lý Chính xác: Chúng tôi cập nhật liên tục các quy định mới nhất của Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các văn bản liên quan để đưa ra lời khuyên chính xác nhất về việc sử dụng chung cư và các loại hình bất động sản khác cho mục đích kinh doanh.
• Dịch vụ Tư Vấn Thủ tục: Chúng tôi cung cấp Dịch vụ Tư Vấn giúp bạn thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp hoặc thay đổi địa chỉ trụ sở một cách nhanh chóng, đúng luật.
• Tiết kiệm Chi phí và Thời gian: Dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian lo các thủ tục hành chính.

Liên hệ A.C.S.C để Tư vấn dịch vụ gọi ngay!

VÕ THỊ KIM PHỤNG – PHỤNG KIO

CEO Phụng Kio – Giám đốc Công ty TNHH TMDV A.C.S.C với phương châm luôn cố gắng đem đến những dịch vụ tốt nhất cho khách hàng của mình.

MS Phụng và đội ngũ công ty luôn làm việc nhiệt huyết và hiệu quả nhất nhằm gửi tới khách hàng những dịch vụ tư vấn hoàn thiện và nhanh chóng trong lĩnh vực tư vấn đăng ký kinh doanh nhằm giúp khách hàng an tâm trong quá trình mở công ty và phát triển kinh doanh.

Tôi và đội ngũ công ty xin chân thành cảm ơn quý khách hàng vì đã lựa chọn công ty ACSC là người bạn đồng hành của quý doanh nghiệp về Dịch vụ Tư vấn doanh nghiệp – Dịch vụ đặt tên công ty theo Phong thủy

“Với kinh nghiệm trong nhiều năm về thủ tục tư vấn doanh nghiệp cùng với đam mê về lĩnh vực phong thủy, qua thời gian nghiên cứu và tìm tòi, tôi tin rằng với kiến thức của tôi sẽ đồng hành trong sự phát triển của quý doanh nghiệp.”